O atual contexto de agravamento do custo de vida tem vindo a pressionar os salários das famílias, quer por via do aumento dos preços dos combustíveis e dos alimentos, quer por via da subida dos juros nos créditos habitação indexados à Euribor. É neste cenário que as famílias devem procurar antecipar potenciais dificuldades na gestão do orçamento familiar. Uma forma de dar folga aos salários passa precisamente por baixar as prestações da casa através da amortização do crédito habitação a taxa variável, a qual voltará a ter isenção da comissão em breve na sequência de um projeto de lei aprovado no Parlamento.


“No cenário de subida de taxas de juro, compete às famílias procurarem antecipar possíveis dificuldades que possam vir a enfrentar com a subida das prestações da casa”, aconselha Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal. Uma forma de o fazer passa por “alocar parte das poupanças na amortização do crédito habitação, o que se refletirá numa redução da prestação mensal, caso se mantenha a maturidade do empréstimo”, aponta, salientando que as “famílias devem sempre manter um fundo para emergências e não se descapitalizarem por completo”.

 
  1. O diploma que revoga a comissão por amortização do crédito habitação
  2. Isenção da comissão no reembolso dá mobilidade ao crédito
  3. Ausência de taxa incentiva amortizações antecipadas
  4. Outras alternativas à amortização para reduzir prestações

O diploma que revoga a comissão por amortização do crédito habitação

A boa notícia é que, em breve, vai voltar a haver isenção da comissão por reembolso antecipado nos contratos de crédito habitação a taxa variável. Isto porque, no passado dia 30 de setembro, o Parlamento aprovou na generalidade um projeto de lei do Chega que vem eliminar esta taxa de 0,5% associada à amortização dos empréstimos da casa. Já os créditos habitação a taxa fixa não estão abrangidos, continuando a cobrar-se uma taxa de 2% sobre o capital amortizado. Além deste diploma, também foi aprovado pelos deputados um projeto de resolução do JPP que reforça a liberdade de escolha dos seguros no crédito habitação. 

Assim, o Projeto de Lei n.º 518/XVII/1.ª do Chega, que "revoga a possibilidade de cobrança de comissão de reembolso antecipado nos contratos de crédito habitação com taxa de juro variável", baixou à comissão de especialidade, onde será discutido e votado. Depois, segue a votação final global no Parlamento, onde deverá obter luz verde se não houver mudanças significativas. A versão final será enviada para o Presidente da República e só entrará em vigor após ser publicada em Diário da República.

Recorde-se que a comissão de 0,5% sobre o capital em dívida no reembolso antecipado dos créditos da casa indexados à Euribor  – que tinha sido suspensa em 2022 como medida temporária para atenuar o impacto da subida dos juros nos orçamentos familiares  –  voltou a ser cobrada a partir de 1 de janeiro de 2026, depois do atual Governo da AD ter rejeitado prolongar a isenção na discussão do Orçamento do Estado para 2026. Antes, a banca já havia justificado a cobrança destas comissões com a necessidade de garantir o risco assumido nos empréstimos.


Isenção da comissão no reembolso dá mobilidade ao crédito

Caso as famílias optem por amortizar o crédito habitação a taxa variável para fintar os aumentos das taxas Euribor – o prazo mais longo está acima de 3%, ao passo que há um ano estava em cerca de 2,2% –  podem escolher duas modalidades distintas, tal como explica Miguel Cabrita ao idealista/news:
  • Amortizar montante e manter prazo: esta opção permite ter uma “maior folga mensal dada a redução da prestação da casa e permite responder com maior eficácia a possíveis apertos orçamentais”;
     
  • Amortizar tempo: reduzir o prazo do empréstimo “vai permitir obter uma poupança financeira de longo prazo, uma vez que se pagará menos juros ao longo da vida do crédito, ainda que a redução da prestação mensal possa ser inferior ou inexistente”, acrescenta. Neste caso, “não haverá tanto impacto no orçamento mensal, mas sim uma poupança financeira de longo prazo por consequência da redução dos juros pagos ao longo do empréstimo”, clarifica.

Neste contexto, a isenção da comissão por reembolso antecipado no crédito habitação a taxa variável pode servir como estímulo à poupança e à amortização, eliminando “mais uma barreira psicológica e não tanto financeira”, aponta o responsável pelos intermediários de crédito do idealista. Isto porque esta taxa por reembolso antecipado (de 0,5%) representa apenas 100 euros por cada 20.000 euros de capital amortizado.

Portanto, importa fazer contas antes de amortizar o crédito habitação. O mesmo especialista avisa que só compensa avançar com o reembolso antecipado do empréstimo da casa “se o capital alocado não estiver a gerar uma rentabilidade superior à poupança de juros pelo reembolso”. Por exemplo, se uma família tiver dinheiro guardado num depósito a prazo deve avaliar se a remuneração obtida é inferior à potencial poupança que uma amortização pode oferecer. Note-se que, por força da instabilidade dos mercados financeiros gerada pela guerra no Médio Oriente e pelo agravamento das taxas diretoras do Banco Central Europeu, os juros nos depósitos a prazo estão a subir, mas continuam a ser bem inferiores aos juros cobrados nos empréstimos.

"O não pagamento da comissão de amortização reduz as limitações de transferência de créditos entre bancos", Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal

O fim da comissão por amortização antecipada pode ainda facilitar a mobilidade entre bancos. Esta medida já havia sido defendida pela própria Autoridade da Concorrência, explicando que a isenção ajuda quem quer procurar melhores condições de crédito noutro banco.

Também Miguel Cabrita acredita que “o não pagamento da comissão de amortização reduz as limitações de transferência de créditos entre bancos, o que poderá originar maior foco das entidades bancárias em captar novos empréstimos”.


Ausência de taxa incentiva amortizações antecipadas

A futura isenção da comissão de amortização antecipada vai abranger a maioria dos empréstimos habitação própria e permanente existentes no país. Isto porque, em agosto, 46% do stock destes créditos era a taxa variável, segundo os dados do Banco de Portugal (BdP). E a taxa mista - que arranca com juros fixos, seguido de um período variável - representou 49% do total. Estes contratos de crédito habitação a taxa mista também estarão abrangidos, uma vez que o novo diploma prevê que não pode ser cobrada qualquer comissão sobre o capital amortizado, caso reembolso ocorra num período de taxa variável.

Assim que a isenção desta comissão bancária voltar a estar em vigor, tudo indica que haverá nova corrida ao reembolso antecipado do crédito habitação em Portugal, seja para reduzir prestações, tempo ou até mudar de banco para obter melhores condições – pelo menos foi isso a que se assistiu recentemente. Os dados do BdP mostram que o montante de amortizações antecipadas cresceu muito entre 2022 e 2025, período em que foi eliminada a comissão para mitigar os efeitos dos altos juros.  Além disso, acrescenta que também poderá gerar uma “maior abertura dos bancos que detêm os créditos para renegociar as condições atuais dos empréstimos que estão a decorrer”.

O máximo foi registado em dezembro de 2023, quando o montante das amortizações (totais e parciais) representaram 1,39% do valor total de empréstimos habitação própria permanente. E mesmo antes de terminar esta ajuda (dezembro de 2025 foi o último mês em vigor), também se sentiu uma corrida à amortização de crédito habitação, representando 0,92% do total.

O que é facto é que os reembolsos totais do crédito habitação sempre pesaram mais do que as amortizações parciais, podendo ser explicado pela transferência de créditos entre bancos (que requerem liquidação da dívida numa instituição bancária para passar para outra), combinada com pagamentos totais das dívidas ao banco, colocando um ponto final no empréstimo da casa. Já os reembolsos parciais representam uma pequena parte atualmente (0,06% do total em agosto), tendo tido maior expressão precisamente na altura em que as famílias podiam amortizar a dívida sem pagar taxas, de forma a reduzir as prestações da casa.


Outras alternativas à amortização para reduzir prestações

Além de amortizar o crédito habitação, há outras formas de mitigar o impacto dos altos juros nos orçamentos familiares mexendo com as condições dos empréstimos, aponta o responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal:
  • Negociar o spread diretamente com o banco ou efetuar uma alteração para taxa mista ou fixa que "proporcionará uma previsibilidade da prestação por um período específico ou por todo o prazo do empréstimo, respetivamente";
     
  • Procurar alternativas ao banco atual, comparando as atuais condições do mercado junto de outros bancos. “Hoje em dia, este processo é mais facilitado pelo trabalho gratuito para o cliente desenvolvido pelos intermediários de crédito, os quais já são responsáveis por mais de metade nos novos empréstimos formalizados no mercado”, acrescenta;
     
  • Negociação dos seguros associados ao crédito habitação também pode refletir uma "poupança relevante para responder a momentos de maior pressão do orçamento familiar", indica. E também pode ser combinada com a negociação do spread ou alteração de tipo de taxa.


 
Geral